Od rozhodnutí ČNB ke splátce hypotéky a ceně bytu
Česká národní banka zvýšila základní úrokovou sazbu. Kdo má vyhlédnutý byt, může nabýt názoru, že se vyplatí počkat. Dražší hypotéky přece odradí část zájemců a prodávající třeba sleví. Jenže i jemu banka může zdražit úvěr. U pětimilionové hypotéky na třicet let stačí posun ze čtyř na pět procent a měsíční splátka vzroste skoro o tři tisíce korun.
O kolik tedy banky po rozhodnutí ČNB zvednou hypoteční sazby? Za více než dvacet let českých dat se do nových hypoték promítla v průměru asi třetina změny základní sazby. Nejtěsnější souvislost najdeme, když vedle kroku ČNB položíme úroky, za které si lidé skutečně půjčovali o měsíc až tři později. Banky ovšem někdy očekávané zvýšení započítají předem. Právě to se stalo na jaře 2026, kdy hypotéky začaly zdražovat ještě před červnovým rozhodnutím bankovní rady.
A co ten vyhlédnutý byt? Vyšší splátka může kupujícího přimět, aby nabídl méně. Zda prodávající nabídku přijme, záleží i na tom, kolik dalších zájemců mu zavolá a jak dlouho si může dovolit čekat. Právě proto se pohyb sazeb ve splátkách projeví poměrně rychle, zatímco v cenách bytů může být dlouho sotva patrný.
Co nám říkají data
V databázi ARAD lze od září 2004 měsíc po měsíci sledovat, za jaký úrok banky a stavební spořitelny skutečně poskytovaly nové hypotéky. Do září 2026 se tak sešlo 265 pozorování. Jejich srovnání s dvoutýdenní repo sazbou ČNB ukazuje, kdy banky centrální banku následují těsně a kdy se od ní vzdalují.
Za celou řadu vychází korelace obou sazeb na 0,63. Porovnáme-li, o kolik se každá z nich změnila proti předchozímu roku, stoupne na 0,75. Nejlépe k sobě obě řady přiléhají s náskokem repa o jeden až tři měsíce. Záleží ovšem na tom, kterou část historie si vybereme. Před finanční krizí dosahovala korelace úrovní 0,87, mezi lety 2009 a 2019 jen 0,42. Tehdy se základní sazba držela nejvýše na dvou procentech, kdežto hypotéky stály od necelých dvou až po téměř šest procent. Po roce 2020 se obě sazby opět pohybovaly těsněji spolu.
Od jara 2021 zvedla ČNB repo ze čtvrt procenta na sedm. Hypotéky za tu dobu zdražily z 2,1 na 5,4 procenta, zhruba o polovinu přírůstku repa. Při cestě zpět banky převedly na klienty sotva čtvrtinu poklesu. V roce 2023 šlo dokonce získat průměrnou novou hypotéku více než bod pod základní sazbou. Na jaře 2026 se zase pořadí obrátilo. Banky už zdražovaly, když ČNB v červnu poprvé po čtyřech letech zvedla repo na 3,75 procenta. U sjednaných hypoték stoupl průměr mezi březnem a zářím ze 4,5 na 5 procent. Nabídkové sazby podle Hypoindexu se od března do října posunuly ze 4,9 na 5,8 procenta.
Proč ten rozdíl? Banka se klientovi při fixaci zavazuje na několik let dopředu. Do její nabídky tak mohou promlouvat dlouhodobé tržní výnosy, očekávání dalších kroků ČNB i cena, za kterou půjčuje konkurence. Samotné srovnání dvou časových řad jejich jednotlivé příspěvky nerozliší.
V souboru 24 ekonomik činí medián přenosu meziroční změny základní sazby do hypoték 0,48. V pobaltských zemích s převahou pohyblivých úroků se přenášejí přibližně čtyři pětiny. Český výsledek kolem jedné třetiny připomíná spíše Německo, Francii, Nizozemsko či USA. Ani pro jednotlivou zemi však tento poměr není jednou provždy daný. Studie MMF zahrnující třicet evropských zemí našla v posledním cyklu slabší a pomalejší odezvu bankovních sazeb než v minulosti.
Stejná půjčka ve dvou různých letech
Představme si dvě domácnosti. Obě si půjčují pět milionů korun na třicet let. První získala na jaře 2021 úrok 2,06 procenta a měsíčně splácí přibližně 18 600 korun. Druhá přijde v květnu 2023, kdy sazba dosahuje 5,28 procenta. Její splátka činí zhruba 27 700 korun. Pokud má na splácení stejný rozpočet jako první domácnost, musí se spokojit s půjčkou kolem 3,36 milionu korun.
Částky nad sloupci ukazují měsíční splátku, procenta uvnitř její nárůst oproti předchozímu sloupci. Když se hypoteční sazba zvedne ze čtyř na pět procent, měsíční splátka pětimilionového úvěru na třicet let stoupne z 23 871 na 26 841 korun. Jediný procentní bod na úroku tak v rodinném rozpočtu znamená skoro tři tisíce korun měsíčně navíc, tedy přibližně dvanáct procent původní splátky. Kdo už hypotéku splácí, pocítí změnu sazby až při nové fixaci.
Kdy se levnější byt objeví i v kupní smlouvě
O třetinu nižší dostupný úvěr by při stejných vlastních úsporách znamenal citelně nižší nabídku kupujícího. Z toho ještě nevyplývá, že prodávající o odpovídající částku ustoupí. Jak se tato mezera uzavírala v Česku, lze sledovat na nominálních cenách a na jejich kupní síle po zohlednění inflace.
První zvýšení repa přišlo v červnu 2021. Ještě na konci téhož roku byly nemovitosti meziročně dražší o čtvrtinu. Na podzim 2023 už meziročně zlevňovaly o 3,5 procenta. Tak prudký obrat v tempu zdražování může svádět k představě stejně prudkého propadu cen. Od maxima ve třetím čtvrtletí 2022 k minimu ve druhém čtvrtletí 2023 se však nominální index snížil jen o 3,7 procenta. Větší část změny odhalí až započtení inflace. Na podzim 2023 byly reálné ceny o 15,5 procenta níž než na konci roku 2021. Do druhého čtvrtletí 2026 nominálně vystoupaly 32 procent nad konec roku 2021 a meziročně rostly o 8,6 procenta. V reálném vyjádření jim k výchozí úrovni stále chybělo zhruba jedno procento.
U českých reálných cen vychází souvislost nejzřetelněji s odstupem. Meziroční změna repa předchází slabšímu vývoji cen o tři až čtyři čtvrtletí (korelace −0,50), změna hypoteční sazby asi o tři (−0,44). U nominálních cen je zpožděný vztah volnější (−0,29). Při srovnání téhož období se dokonce znaménko obrátí, mimo jiné proto, že ČNB reaguje na zdražování. Sedmdesát čtvrtletí od roku 2009 navíc zachycuje zejména jeden výrazný cyklus. Na přesnou předpověď je to krátká zkušenost.
Jedna měnová politika, různé trhy s bydlením
Společná data BIS za přibližně 55 ekonomik ukazují, jak záleží na období. Před rokem 2020 činila i nejsilnější záporná korelace se zpožděním pouhých −0,1 a objevovala se po čtyřech až deseti čtvrtletích. V novějších datech dosahuje až −0,4 už za jedno až dvě čtvrtletí. Velkou váhu zde má souběžné zpřísňování měnové politiky v letech 2022 a 2023.
Při porovnání padesáti zemí vysvětluje samotná velikost růstu sazeb po roce 2021 z rozdílů v reálných cenách jen málo. Dobře je to vidět uvnitř eurozóny, kde všichni zažili stejné zvýšení sazby ECB o 4,5 bodu. Do konce roku 2024 v Německu a Finsku bydlení reálně zlevnilo přibližně o pětinu, v Řecku o pětinu zdražilo. Český výsledek ležel mezi nimi, s poklesem asi o desetinu při zvýšení sazby o 4,3 bodu.
Podle studie BIS, v níž Sutton, Mihaljek a Subelytė porovnali 47 ekonomik, se vliv krátkodobých úroků může v cenách bydlení postupně projevovat několik let, zvlášť mimo USA. Ehrenbergerová, Bajzík a Havránek shrnuli výsledky desítek studií. Na zvýšení sazby o bod připadá v průměru po dvou letech zlevnění nemovitostí o 1,2 procenta. Jednotlivé odhady ale sahají od dvanáctiprocentního poklesu až po růst. Autoři navíc upozorňují, že výběr publikovaných výsledků může průměrný účinek zveličovat. Záleží i na rozvinutosti hypotečního trhu a na fázi cyklu.
Co si z toho může odnést zájemce o bydlení
Pro odhad splátky má rozhodnutí ČNB praktickou hodnotu. Podle české zkušenosti připadá na bod zvýšení repa přibližně 0,3 až 0,5 bodu navíc u nové hypotéky. U úvěru na třicet let to orientačně zvyšuje měsíční splátku o čtyři až šest procent.
Při úvahách o fixaci se vyplatí všímat si také dlouhodobých sazeb. Banky mohou očekávaný krok centrální banky zahrnout do nabídky předem. A když repo klesá, zlevnění hypoték může být podstatně menší než jejich předchozí zdražení.
Pro odhad kupní ceny už podobný návod chybí. Záleží na výdělcích domácností, počtu bytů na trhu, inflaci i podmínkách úvěru. V Česku se po roce 2022 podstatná část zlevnění odehrála tím, že ostatní ceny v ekonomice rostly rychleji než ceny nemovitostí.
Kupující tedy může docela přesně zjistit, kolik ho bude stát čekání či podpis smlouvy při určité sazbě na měsíční splátce. Z posledního rozhodnutí ČNB ovšem nevyčte, o kolik levnější bude stejný byt napřesrok.
Odkud pocházejí údaje
České hypoteční sazby zachycují měsíční průměry nových obchodů bank a stavebních spořitelen podle ARAD ČNB. Údaje o základních sazbách a cenách nemovitostí pocházejí z BIS, nabídkové hypoteční sazby z Hypoindexu. Reálné ceny jsou přepočteny spotřebitelským cenovým indexem. Pro členy eurozóny se od přijetí eura používá sazba ECB. Mezinárodní srovnání hypoték využívá řady ECB, americké databáze FRED, australské RBA a Bank of Canada (kanadské údaje do roku 2019). Překryv meziročních období znemožňuje běžnou interpretaci statistické významnosti, proto ji výpočty neuvádějí. Korelace sama neurčuje směr příčiny. Text není investičním doporučením.
Komentáře